यद्यपि, उच्च मूल्य भएका घरजग्गाको खरिदबिक्री सुस्त हुँदा कुल राजस्व संकलनमा भने वैशाखको तुलनामा जेठ महिनामा केही गिरावट आएको छ। विभागको तथ्याङ्क अनुसार वैशाख महिनामा देशभरका मालपोत कार्यालयहरूबाट कुल ६ अर्ब २६ करोड ३८ लाख २९ हजार ८७३ रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको थियो। जेठ महिनामा आइपुग्दा कुल राजस्व संकलन करिब १६.२८ प्रतिशत अर्थात १ अर्ब १ करोड ९५ लाख रुपैयाँले घटेर ५ अर्ब २४ करोड ४२ लाख ५१ हजार १०१ रुपैयाँ कायम भएको छ। तर, कुल राजस्व घटे पनि घरजग्गा कारोबारको मुख्य सूचक मानिने सेवा कर र रजिष्ट्रेशन दस्तुरमा भने जेठ महिनामा उत्साहजनक वृद्धि देखिएको छ। जसले बजारमा कारोबारको संख्या बढेको पुष्टि गर्छ।

बजारमा ग्राहकको चहलपहल बढेको सङ्केत

घरजग्गा कारोबारको वास्तविक संख्यात्मक वृद्धि मापन गर्ने सबैभन्दा भरपर्दो आधार सेवा कर र रजिष्ट्रेशन दस्तुर हुन्। वैशाख महिनाको तुलनामा जेठ महिनामा यी दुवै सूचकहरूमा दोहोरो अङ्कको वृद्धि देखिएको छ। वैशाख महिनामा देशभरीका मालपोत कार्यालयहरूले सेवा करबापत २८ करोड ६६ लाख ३२ हजार ५६० रुपैयाँ संकलन गरेका थिए। जेठ महिनामा यो रकम २०.०३ प्रतिशतले वृद्धि भई ३४ करोड ४० लाख ६३ हजार ४०२ रुपैयाँ पुगेको छ। वैशाखमा रजिष्ट्रेशन दस्तुरबापत २ अर्ब ७८ करोड ५१ लाख १६ हजार २२६ रुपैयाँ संकलन भएकोमा जेठ महिनामा १९.१८ प्रतिशतको वृद्धिसहित ३ अर्ब ३१ करोड ९५ लाख ५० हजार ११७ रुपैयाँ संकलन भएको छ।

यी दुई विधामा भएको वृद्धिले जेठ महिनामा लिखत पारित (जग्गा किनबेचको पास संख्या) वैशाखको तुलनामा निकै बढेको देखाउँछ। बजारमा तरलता (तरल रकम) सहज हुँदै जानु र बैंकहरूको ब्याजदर एकल अङ्कमा ओर्लनुले सर्वसाधारण ग्राहकहरू घरजग्गा खरिद गर्न आकर्षित भएको यसले स्पष्ट पार्छ।

 कारोबार बढ्दा पनि कुल राजस्व किन घट्यो ? 

बजारमा किनबेचको संख्या बढेर सेवा कर र रजिष्ट्रेशन दस्तुर बढ्दा पनि कुल राजस्वमा भने गिरावट आउनुको मुख्य कारण पूँजीगत लाभ करमा आएको संकुचन हो।

वैशाख महिनामा नेपाल सरकारले घरजग्गाको पूँजीगत लाभ करबापत मात्रै २ अर्ब १२ करोड ३१ लाख ४२ हजार ६४४ रुपैयाँ उठाएको थियो। तर, जेठ महिनामा सेवा कर र रजिष्ट्रेशन दस्तुर कटाई बाँकी रहेका विधाहरू (जसमा पूँजीगत लाभ कर र विलम्ब शुल्क पर्दछन्) बाट करिब १ अर्ब ५७ करोड १६ लाख रुपैयाँ मात्र राजस्व उठेको देखिन्छ।

यस विश्लेषणले बजारको एउटा महत्त्वपूर्ण प्रवृत्तिलाई उजागर गर्छ। जेठ महिनामा मध्यम तथा न्यून मूल्य भएका जग्गाहरूको कित्ताकाट र किनबेच (विशेष गरी तराई र सहरोन्मुख क्षेत्रमा साना प्लटहरू) अत्यधिक मात्रामा भएको छ। जसले गर्दा रजिष्ट्रेशन शुल्क बढ्यो। तर, ठूला व्यावसायिक कम्पनीहरू र व्यावसायिक घरानाहरू संलग्न हुने अर्बौँ मूल्यका ठूला प्लट तथा व्यावसायिक भवनहरूको किनबेच भने सुस्त रह्यो। ठूला कारोबार कम हुँदा पूँजीगत लाभ कर अपेक्षित रूपमा संकलन हुन सकेन। जसको प्रत्यक्ष असर सरकारको कुल राजस्वमा देखियो।

 कार्यालयगत विश्लेषण: सहरी क्षेत्रका मालपोतमा उछाल

विभागको कार्यालयगत तथ्याङ्क अनुसार काठमाडौँ उपत्यकाभित्रका मुख्य मालपोत कार्यालयहरूमा वैशाखको तुलनामा जेठ महिनामा राजस्व संकलन र लिखत पारितको सङ्ख्यामा उल्लेख्य सुधार आएको छ।

• डिल्लीबजार मालपोत कार्यालय, काठमाडौँ: वैशाख महिनामा डिल्लीबजारले रजिष्ट्रेशन दस्तुरबापत १७ करोड ५९ लाख १८ हजार ९ रुपैयाँ संकलन गरेकोमा जेठ महिनामा यो रकम झन्डै दोब्बरले वृद्धि भई ३१ करोड ५३ लाख २५ हजार १५० रुपैयाँ पुगेको छ। यस कार्यालयमा सेवा कर पनि वैशाखको १ करोड ७० लाखबाट बढेर जेठमा ३ करोड ३१ लाख ८४ हजार ६१५ रुपैयाँ कायम भएको छ।

• लगनखेल मालपोत कार्यालय, ललितपुर: लगनखेल कार्यालयमा पनि जेठ महिनामा सुधार देखिएको छ। वैशाखमा २६ करोड २८ लाख रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन दस्तुर उठेकोमा जेठमा बढेर २७ करोड ६२ लाख ७ हजार ५०६ रुपैयाँ पुगेको छ।

• भक्तपुर मालपोत कार्यालय: भक्तपुरमा वैशाख महिनामा १९ करोड ६३ लाख रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन दस्तुर संकलन भएकोमा जेठमा यस कार्यालयले २० करोड ६५ लाख ४८ हजार ३०४ रुपैयाँ रजिष्ट्रेशन दस्तुर संकलन गरेको छ।

उपत्यका बाहिर पनि सुनसरीको इनरुवा, कास्कीको पोखरा र लेखनाथ, धनुषाको जनकपुरधाम र कैलालीको धनगढी मालपोत कार्यालयहरूमा जेठ महिनामा वैशाखको तुलनामा बढी लिखत पारित भएको तथ्याङ्कले देखाउँछ।

घरजग्गा बजार चलायमान हुनुका नीतिगत कारणहरू

कारोबार संख्यात्मक रूपमा बढ्नुमा नेपाल राष्ट्र बैंकले अवलम्बन गरेको केही खुकुलो नीति र बैंकहरूको वित्तीय नीति जिम्मेवार छन्। राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिको त्रैमासिक समीक्षामार्फत घरजग्गा खरिदका लागि कर चुक्ता प्रमाणपत्रका आधारमा कर्जा आम्दानी अनुपात लाई ५० प्रतिशतबाट बढाएर ७० प्रतिशत पुर्‍याएपछि धेरै मध्यमवर्गीय परिवारका लागि बैंकबाट ऋण जुटाउन सजिलो भएको छ।

साथै, हाल बैंकहरूमा कर्जा लगानी योग्य रकम पर्याप्त हुनु र घरजग्गा कर्जा (Real Estate Loan) को ब्याजदर करिब ८ देखि ९ प्रतिशतको हाराहारीमा ओर्लिनुले पनि जेठ महिनामा कारोबारको सङ्ख्या बढाउन उत्प्रेरकको काम गरेको रियल इस्टेट व्यवसायीहरूको भनाइ छ।

समग्रमा हेर्दा, वैशाखको तुलनामा जेठ महिनामा नेपालको रियल इस्टेट बजार संख्यात्मक रूपमा बढी चलायमान बनेको छ। साना र आवासीय प्लटहरू खरिद गर्ने सर्वसाधारणको सङ्ख्या बढ्नु अर्थतन्त्र तल्लो तहबाट चलायमान बन्दै गएको सुखद सङ्केत हो। यद्यपि, बजारमा अझै पनि ठूला र व्यावसायिक लगानीकर्ताहरू पूर्ण रूपमा आक्रामक भइनसकेकाले पूँजीगत लाभ कर कमजोर भई कुल राजस्व घट्न पुगेको देखिन्छ। आगामी महिनाहरूमा बैंक ब्याजदर थप स्थिर रहेमा र व्यावसायिक कर्जा प्रवाह सहज भएमा समग्र बजार अझ बढी सन्तुलित र सबल बन्ने अपेक्षा गर्न सकिन्छ।